土地出让方式、出让金收入与房价关系的实证研究

【摘要】随着中国经济持续快速增长、城市化进程不断加快、居民收入水平稳步提高,房地产市场得到了快速发展。房地产市场的发展满足了部分居民的居住需求,改善了居民的居住条件,改变了城市面貌,为中国城市建设和经济增长做出了巨大的贡献。但是,在取得诸多成就的同时,也存在着不少问题,特别是房地产市场持续发展过程中,房地产的价格不断攀升,而且在一些城市中高房价已经远远超出了居民的可支付能力。2004年3月,国土资源部、监察部联合下发“71号”令,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。随着土地出让制度改革不断深化,市场化的出让方式使得土地价值得到了充分的显化,再加上土地市场垄断供给和竞争需求等因素的综合作用,中国城市地价不断上升。2007-2010年间更是地王频现,政府土地出让金收入猛增。数据显示,2010年全国土地出让成交总价款达到了274644791.15万元人民币,同比增加70.4%。土地是房地产的基础材料。土地出让方式的改变、出让金收入的高涨与房价的攀升是否存在关系成为了学术界关注的焦点。本研究在参考前人的研究基础上,构建理论分析框架,运用全国31个省市自治区的面板数据对土地出让方式、出让金收入与房价的关系进行分析,为房地产市场的健康发展提出建议。本文的研究内容主要包括：(1)回顾、评述与借鉴。通过梳理与土地价格相关的理论知识,为研究奠定坚实的理论基础；(2)理论分析。主要是从市场的需求与供给这两个方面讨论影响房价的一般性因素及其影响机理,再对”招拍挂“土地出让方式下土地价格的形成机理做分析,最后讨论不同的土地出让方式下土地出让收入金对房价的影响机理等；(3)房地产市场、土地出让运行现状的审视。对土地出让方式、出让金收入与房价的关系进行判定；(4)运用计量分析方法对土地出让方式、出让金收入与房价的关系进行实证分析；(5)在结合理论研究和实证研究的基础上提出政策建议。一.本研究的主要结论如下：1.本文构建房地产市场均衡模型,通过模型推导,得出“招拍挂”或者协议出让的方式形成的土地出让价格越高,房价就会越高；“招拍挂”或者协议出让的方式的土地面积占比越高,房价就会越高的结论。2.本文通过运用2003-2010年间全国31个省市自治区的数据构建面板数据模型,就土地出让方式、出让金收入和房价的关系进行了实证研究。本文集中研究的是市场化的土地出让制度,即“招拍挂”出让对于房价的影响。结果表明：(1)样本区间的土地出让方式、出让金收入与房价具有显著的正向关系,也即是随着以“招拍挂”方式出让的土地面积比重的加大和土地出让收入的提高,住宅价格会因此不断提高。这验证了理论模型对于土地出让方式对房价的影响的符号设定。与此同时,土地出让方式、出让金收入对房价的正向效应在区域间并不具有显著差异。(2)从弹性角度进行分析,可以看出无论是全国总体还是东中西部地区,供给与需求对房价的影响也不容忽视。二.主要政策建议如下：1.调整中央和地方的财权、事权关系,解决地方政府依靠“土地财政”的状况。在财政上,适当将一些税种划归地方,解决地方政府财政支出上的瓶颈问题。如果这个问题不解决,政府将走不出“低价征用土地→拆迁、平整→储备起来→等到地价涨上去再高价卖地→再低价征用土地”这种恶性循环,而且在国家规定建设用地土地有偿使用费征收标准提高后,这种成本很可能被转嫁到地价里,进一步推高地价,从而推动房价继续攀升。2.激活城市存量土地的开发供应。虽然当前对增量土地供应实行了严格控制,但仍有相当部分城市存量土地被开发商蓄意囤积。国家正积极加强对这些低效利用、闲置的用地的开发盘活,充实土地一级市场的可供应土地量。根据需要适时进行调整,以此推动房地产市场健康发展,引导房地产价格的合理形成。3.解决商品房市场的结构性矛盾。政府应通过加强规划、土地政策的引导,保持普通商品房占主体地位的同时,适当控制高档商品房建设；通过税收、信贷、利率等手段,通过累进税的征收,使房地产商开发高档住房和低价位住房获取的利润相差不大,引导企业开发普通商品住房同时,要合理安排经济适用房的建设规模,调整供应办法；在部分条件成熟的地区,通过向低收人人群发放住房补贴取代经济适用房。另一方面,制定相应鼓励政策,发展廉租房,加大廉租房的建设力度,扩大其供应范围,保障最低收入人群的住房需求。
【作者】向丰；
【导师】温涛；
【作者基本信息】西南大学，金融学，2014，硕士
【关键词】土地出让方式；出让金收入；房价；

【参考文献】
[1]叶孝明,柳炳祥.客户关系管理在零售业的应用分析[J].商业时代,2004,12:9-10.
[2]齐芸馨.30CrNi钢中氮化物的扫描Auger探针分析[J].金属学报.1990(02)
[3]黄玥.肖斯塔科维奇《二十四首前奏曲》Op.34的节奏特色与演奏处理[D].武汉音乐学院,音乐与舞蹈学,2013,硕士.
[4]陈珂瑾.从归化与异化翻译策略看中国民族器乐标题的英译[D].宁波大学,英语笔译（专业学位）,2014,硕士.
[5]杜文娟.光频超衍射传输人工材料设计和表征分析方法研究[D].中国科学院研究生院（光电技术研究所）,光学工程,2014,硕士.
[6]王康.远程教育从业人员在职培训现状的研究[J].经济师,2015,03:231-232.
[7]高宪文,李树江,柴天佑,张莉,宋海涛.超高功率电弧炉炼钢过程自动化的现状与展望[J].冶金自动化,1997,05:1-3+11.
[8]曹岸萍.氧化还原蛋白质的直接电化学及其电化学生物传感研究[D].湘潭大学,2011.
[9]沈媛媛.低毒性量子点的制备与应用[D].南京大学,2012.
[10]杨辉,于欢,蔡晓波,李文彦,涂志龙,郭兴忠.氢氧化钾化学活化竹炭及其吸附机理[J].新型建筑材料,2014,S1:45-48.
[11]姚寅.金钗石斛总生物碱对阿尔茨海默病转基因模型Tg2576小鼠的影响[D].遵义医学院,药理学,2013,硕士.
[12]郑竞宏,朱守真.基于强跟踪滤波器的快速实时负荷建模方法[J].电力系统自动化,2008,05:6-10.
[13]刘威.会计师事务所的合并能提高审计质量吗？[D].河北经贸大学,会计学,2013,硕士.
[14]戚洪强.两种三嗪阻燃剂的合成及其在聚丙烯阻燃中的应用研究[D].南京航空航天大学,有机化学,2014,硕士.
[15]钮亚军.中学历史课堂中学案教学的运用[D].华中师范大学,历史学,2013,硕士.
[16]杨春平.建立科学有效的绩效考核指标体系[J].中国总会计师.2005(Z1)
[17]胡珊.脂氧素在大鼠胫骨癌痛中的作用及黄芩素镇痛机制研究[D].复旦大学,中西医结合基础,2013,博士.
[18]章绪辉.3.0T磁共振成像在前列腺癌诊断中的应用研究[D].南方医科大学,医学影像与核医学,2014,博士.
[19]付婷婷.中共早期领导工人运动的策略（1921—1927）[D].华中师范大学,中国近现代史,2013,硕士.
[20]刘娅丽.反垄断民事诉讼与行政执法协调机制若干问题研究[D].上海交通大学,经济法,2013,硕士.
[21]蒋雷敏,李佶.正交铁芯式可控电抗器性能研究[J].科技创新与应用,2014,29:71.
[22]车力军,沈韬.视讯通信技术的发展趋势与应用对策[J].现代电信科技.2004(11)
[23]黄庆泉.城市少数民族流动人口经济生活适应研究[D].广东技术师范学院,民族学,2014,硕士.
[24]赵春燕.译者预测与选择过程中的因素分析[D].湖南师范大学,英语语言文学,2004,硕士.
[25]郭涛.我国城乡一体化发展的政策取向研究[D].青岛大学,行政管理,2013,硕士.
[26]李东明.神光Ⅲ远场诊断系统光学设计及关键技术研究[D].浙江大学,光学工程,2004,硕士.
[27]姬志峰.山西五角枫天然种群表型多样性研究[D].山西师范大学,生态学,2013,硕士.
[28]徐华.SN公司薪酬体系优化研究[D].宁波大学,工商管理,2013,硕士.
[29]符妃.半滑行状态游艇艇型优化研究[D].华南理工大学,船舶与海洋结构物设计制造,2014,硕士.
[30]荀娇.基于粗糙集的关联规则挖掘算法研究[D].山东师范大学,计算机应用技术,2013,硕士.
[31]汤光华.黄自合唱作品的美学阐释[D].湖南师范大学,音乐学,2004,硕士.
[32]吴方成.基于GPS的港口叉车智能管理系统的设计与实现[D].苏州大学,电子与通信工程（专业学位）,2013,硕士.
[33]高济.分布式问题求解过程控制的动态层次分布[J].自动化学报,1989,05:428-431.
[34]杨韬.茶叶风选过程的数值模拟及风选机械的优化设计[D].浙江工业大学,机械电子工程,2012,硕士.
[35]史翠清.乌海市高职教育校企合作研究[D].内蒙古师范大学,公共管理（专业学位）,2013,硕士.
[36]吕春莲.信息化与统计现代化——50年政府统计信息化与发展前景[J].统计研究,2002,07:21-23.
[37]高荫桓.铝型材生产线的引进和吸收[J].轻合金加工技术.1993(03)
[38]胡民力.对数据仓库技术在公安信息领域应用成果方法的分析[J].计算机时代,2001,01:37-38.
[39]毛洁.与语料库相关的《高级职业英语-读写教程》评估[D].广东外语外贸大学,外语教学技术与评估,2013,硕士.
[40]张伟.土槿皮对C6增殖抑制的实验研究[D].桂林医学院,外科学,2012,硕士.
[41]王琦.四沟隧道洞口滑坡事故的分析和治理[D].华中科技大学,建筑与土木工程,2013,硕士.
[42]黄立敬.类风湿关节炎患者血清及关节液TL1A的表达及其意义[D].河北医科大学,内科学,2013,硕士.
[43]周辉.基于感知风险视角的网络购物从众行为研究[D].浙江大学,企业管理,2014,硕士.
[44]李楠.论法兰西第五共和国时期的文化外交[D].上海外国语大学,法语语言文学,2013,硕士.
[45]冯华.汉语作为第二语言对英语作为第一语言的影响[D].上海交通大学,汉语国际教育,2013,硕士.
[46]赵瑞蕊.曲靖烟区生态因素对烤烟成熟度的影响及成熟度与品质的关系[D].河南农业大学,烟草学,2012,硕士.
[47]周萍.汉语语篇仿拟的认知机制研究[D].华中师范大学,外国语言学及应用语言学,2014,硕士.
[48]尤俊臣.基于新型浊点萃取某些染料和药物的光谱和色谱分析方法研究与应用[D].山西师范大学,药物分析学,2014,硕士.
[49]王洁.凝溶胶蛋白在急性放射性肺损伤中的作用及其机制研究[D].苏州大学,放射医学,2014,硕士.
[50]薛玉玲.嗜水气单胞菌J-1株ahyI基因缺失株的构建及特性分析[D].南京农业大学,预防兽医学,2012,硕士.