我国房地产业的关联特性及经济效应研究

【摘要】自1998年我国城镇住房分配货币化改革以来,房地产市场进入快速发展时期,房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业,但同时也引发了一系列问题,主要表现为房地产价格涨幅过高,房地产投资增长过快。同时,我国正处于经济结构转型升级的新阶段,经济发展中存在内需与外需失衡、投资与消费失衡、产业结构失衡、经济发展空间结构失衡、收入分配结构失衡等结构失衡的问题。因此,本文主要研究了房地产市场对我国经济结构的影响,主要包括产业结构、收入分配结构和总需求结构三个方面。本文首先回顾了我国房地产业和房地产业的发展历程,对我国住房制度改革以来房地产业发展的主要事实特征进行简单总结,并通过理论分析和实证检验考察我国房价上涨对我国房地产业发展的影响。第三章首先介绍了投入产出理论,这是本文主要的理论基础。然后利用我国投入产出表分析了房地产业的带动效应。结论表明,房地产业发展通过对生产要素在不同行业的配置,对产业结构和其他经济结构产生影响；房地产业及其密切相关大多属于资本密集、劳动报酬份额相对偏低的行业,对我国初次分配向政府和企业部门倾斜的格局起到强化作用,而且这些行业对消费需求的依赖度较低,房地产业的发展强化了我国低消费、高投资、高出口的需求结构,不利于我国经济结构的转型。第四章分析房地产的产业结构效应。首先,分析了影响产业结构变动的主要因素,并分别从需求和供给两个渠道分析房地产市场对产业结构的影响机制。从需求渠道来看,房地产市场可以通过财富效应影响消费结构、通过资产效应影响投资结构,从而影响产业结构的变化；从供给渠道来看,房地产市场可以通过自然资源、人力资源、资金供给和生产技术等方面影响产业结构的变化。最后,构建房地产市场价格波动影响三次产业结构的计量模型,并利用我国1999-2010年省级单位的面板数据进行了实证检验。结果显示,我国三次产业结构正随着经济增长处于缓慢的调整之中,而房地价格上涨对产业结构调整步伐施加了明显的影响。第五章分别从要素收入分配和城乡收入差距两个方面分析了房价波动与我国收入分配结构的互动关系。理论分析表明：(1)房价上涨通过对就业的直接抑制、间接抑制效应和工资成本效应强化了资本的强势地位,有利于资本收入份额提高；而且房价上涨还通过财产性收入效应、通货膨胀效应和人力资本效应进一步扩大居民收入差距。(2)劳动收入份额下降往往导致居民收入差距扩大,可以通过城市化效应和房地产投机效应推动房价上涨,长期中则出现房价抑制效应,二者逆转的条件是所谓住房刚性需求的下降。关于1999-2010年间房价与劳动收入份额互动关系的实证研究表明：(1)房价的提高会产生有利于资方的分配效应；(2)劳动收入份额的下降对房价上涨起到了一定的助推作用；(3)西部地区房价对劳动收入份额的影响更为明显,东部地区则是劳动收入份额对房价的影响更为强烈。关于房价与居民收入差距互动关系的实证研究表明：现阶段我国房价上涨与城乡收入差距扩大之间表现为一种正反馈机制作用。第六章主要从房地产投资和房地产市场价格两个角度分析了房地产业对我国总需求结构的影响。首先分析收入分配对总需求结构的影响机理。随后,构建了一个关于经济增长过程中总需求结构随住房投资波动而变动的理论模型。并利用我国1952-2010年的数据进行了实证考察。理论和实证分析表明,在经济增长过程中,工业化和城市化对总需求结构变动中起到基础性的作用。最后,利用1999-2010年我国省级数据,对房价的需求结构变动效应进行了实证检验,结果显示,房价波动对总需求结构变动施加了额外的影响,房价上涨强化了我国依赖外需、依赖投资的需求结构特征。第七章为结语部分,总结了前文的主要结论,并提出相应的政策建议。
【作者】许家军；
【导师】葛扬；
【作者基本信息】南京大学，理论经济学，2012，博士
【关键词】房地产业；产业关联特性；经济效应；经济结构；

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