非法转租中出租人对次承租人的安全保障义务

【摘要】自1978年改革开放以来，我国经济迅猛发展发展，大量人口涌入城市，出现了人口的广泛流动。迫于实际生活的种种情况，转租成为一种普遍现象。由于我国对转租采取限制主义立法模式，非经出租人同意不得转租，引发实践中很多问题，如转租合同的效力得不到承认，出租人请求次承租人搬离出租房，次承租人在出租房内如果遭受人身损害该如何主张赔偿等一系列法律问题。本文仅就非法转租中次承租人遭受人身损害时能否获得赔偿进行探讨。实践中，法院一般均承认非法转租中次承租人的权益应受保护，但是做法却不尽相同，有的法院判决由出租人承担侵权责任，有的法院判决由出租人和承租人（转租人）承担连带侵权责任。尽管为处于弱势地位的次承租人提供倾向性保护的两种判决符合近代民法的实质正义，但同案不同判的做法不仅不利于对类似案例形成指导作用，同时也需要我们为在非法转租的情形下由出租人对次承租人承担侵权责任找到一个合理的理论依据，这也是本文研究的目的所在。本文首先通过两个实际案例——非法转租中次承租人因承租房屋内燃气热水器一氧化碳泄漏中毒致死并陈述了法院的不同判决，进而引出本文要探讨的问题——非法转租中出租人对次承租人承担安全保障义务的理论依据。鉴于我国住房租赁市场尚处于起步阶段，对出租人和承租人权利义务的研究尚不够深入，因此本文第二部分和第三部分主要是对大陆法系国家和英美法系国家中有关出租人义务的规定及相关理论的起源、发展进行介绍和探讨。大陆法系以德国和日本为代表，介绍了德国出租人义务的性质和根源，以及承租人和进入者过错对出租人安全保障义务的影响。由于我国主要继承了德国法的传统，因此有关出租人义务的规定区别不大，且由于非法进入者如小偷与非法转租中次承租人的法律地位有实质区别，因此不能为出租人对其承担侵权责任提供很好的理论借鉴。日本作为成文法国家，主要通过民法典和租赁特别立法等成文法律对住宅租赁关系进行调整，和我国一样，原则上由出租人承担安全保障义务，且对转租采取限制主义立法模式。但日本学者对出租人维修义务做了深入研究，部分学者把维修义务看成是出租人的绝对义务，就算在承租人有过错的前提下也不能免除，同时，得益于日本独特的判例制度，法院通过发挥司法能动性承认绝大部分转租的合法性且严格限制出租人解除权的行使，极大地保护了次承租人的权益，维护了住宅租赁市场的稳定，解决了成文法与社会现实存在之间的冲突，为我国非法转租中出租人对次承租人承担安全保障义务提供了很好的理论和实践支持。英美法系中出租人的义务体现为不动产占有人的义务，主要介绍了不动产占有人义务的发展和不动产占有人之间对房屋维修义务的分配。不动产占有人义务的大小根据外来访客身份的不同而有所区别，其中对侵入者又依据进入目的不同而进行细分，如有些州将侵入人分为单纯侵入人和为了犯罪而进入土地的侵入人，并给予不同的法律保护。不动产占有人对房屋维修义务的分配，最初适用承租人自慎规则，后发展为出租人可居住性默示担保规则。第四部分是对我国出租人安全保障义务的立法和司法现状进行归纳和分析，并提出加强对非法转租中保护次承租人的具体建议。本文着眼于非法转租中次承租人遭受人身损害请求出租人赔偿这一实际生活中迫切亟待解决的法律问题，在肯定法院对次承租人给予倾向性保护的同时，也指出法院对次承租人的法律地位和出租人的安全保障义务没有明确的、统一的认识，且我国在立法和理论层面对出租人义务的研究也甚少。因此，本文以出租人的义务为出发点，比较其他国家的立法规定和实践经验，深入探讨出租人义务的本质和根源，归纳总结其他国家对转租的实际态度和做法，为非法转租中出租人对次承租人承担安全保障义务提供了有利的实践和理论支持，具有较高的应用价值和学术价值。
【作者】刘蓬远；
【导师】李建华；
【作者基本信息】吉林大学，法律，2014，硕士
【副题名】以非法转租房屋内热水器致死损害赔偿案为例
【关键词】非法转租；出租人；安全保障义务；适居性；

【参考文献】
[1]刘力伟.环氧树脂/蒙脱土纳米复合材料电导与击穿性能研究[D].哈尔滨理工大学,电介质工程,2012,硕士.
[2]袁杰.金华火腿片的干燥工艺、品质及储藏特性研究[D].浙江工商大学,食品科学与工程,2014,硕士.
[3]钱毋荒,张汉三.158工程及281机质量管理[J].电讯技术.1986(04)
[4]汪炯.安徽省金融发展对产业结构调整影响研究[D].新疆财经大学,金融学,2013,硕士.
[5]朱波.莱芜市城市营销战略研究[D].吉林大学,工商管理,2012,硕士.
[6]颜剩勇,刘庆华.企业社会责任财务分析指标研究[J].财会通讯(学术版),2005,05:62-65+68.
[7]孙静.何为人—库尔特·拜尔茨基因伦理学解读[D].湖北大学,科学技术哲学,2012,硕士.
[8]张田田.小区域破损图像修复算法及其应用研究[D].西南交通大学,信号与信息处理,2013,硕士.
[9]孟娟.药物诱导后的胚胎胰腺干细胞胰岛素分泌的研究[D].青岛大学,临床检验诊断学,2013,硕士.
[10]王洁,刘建勇.还原法溶解体系提取的羊毛角蛋白及其应用[J].上海纺织科技,2013,09:12-16.
[11]陈林姣.PNPLA3基因多态性与HCV感染者肝纤维化程度及抗HCV疗效的相关性[D].吉林大学,内科学,2013,硕士.
[12]朱平洋.基于Android系统的DLNA功能的设计与开发[D].山东大学,电子与通信工程（专业学位）,2013,硕士.
[13]姚振杰.NP油田不同注水开发阶段孔渗变化规律研究[D].东北石油大学,油气田开发工程,2013,硕士.
[14]燕丰.Grafen公司开发出用于聚烯烃的热塑性石墨烯母料[J].橡塑技术与装备,2015,02:5.
[15]许启发.鲁能泰山电缆公司交联电缆生产系统优化设计[D].大连理工大学,工商管理,2003,硕士.
[16]卢俊杰.图的交叉数的若干结果[D].华东师范大学,运筹学与控制论,2004,硕士.
[17]赵崇进,刘玉柱,杨积忠.基于高斯束的初至波菲涅尔体地震层析成像[J].石油地球物理勘探,2012,03:371-378+353+518.
[18]史竞艳.我国现代慈善事业发展问题研究[D].复旦大学,马克思主义基本原理,2013,博士.
[19]赵宇.城市道边空气质量自动监测系统设计[D].中国科学技术大学,控制理论与控制工程,2014,硕士.
[20]曾尚景.低硅X沸石及共晶A/X沸石的合成研究[D].吉林大学,无机化学,2013,硕士.
[21]吴泽椿.“芳华园”规划设计[J].中国园林.1985(02)
[22]刘松,林海萍.高效的基于动态数据更新的关联规则挖掘算法[J].计算机系统应用,2005,05:51-54+58.
[23]缪进.洗脱处理和pH调整对鸡肉糜低盐热凝胶形成的影响[D].南京农业大学,食品科学,2013,硕士.
[24]毛国辉.侗族传统干栏式民居气候适应与功能整合研究[D].湖南大学,建筑学,2012,硕士.
[25]彭芳霞.高中生英语自主学习能力培养研究[D].华中师范大学,教育管理,2013,硕士.
[26]耿焕同,钱权,黄建国,蔡庆生,王煦法.一种基于能力的范例库自动建立新方法[J].模式识别与人工智能,2004,03:306-310.
[27]孙艳玲.三峡库区流域降雨径流数字模拟研究[D].西南农业大学,土壤学,2004,硕士.
[28]陈振林.胜利油田全员成本目标管理研究[D].山东师范大学,工商管理（专业学位）,2013,硕士.
[29]黄浩.2519A铝合金焊接接头组织和性能的研究[D].湖南科技大学,材料科学与工程,2013,硕士.
[30]周巧玲.信息技术与中职电工电子课程整合的研究[J].电子制作,2015,03:190.
[31]王顺根.冀东油田L371测线的处理方法研究[J].石油地球物理勘探,1996,05:729-735+750.
[32]李文新.再生障碍性贫血活化T细胞长期生存机制及其潜在凋亡介导功能的研究[D].苏州大学,免疫学,2003,硕士.
[33]王董.隐尾蠊科分子系统学研究[D].西南大学,农业昆虫与害虫防治,2013,硕士.
[34]惠寅华.基于同伦的学习算法研究[D].苏州大学,计算机软件与理论,2013,硕士.
[35]谭伟,何光宇,刘锋,黄文英,邓兆云,邓勇.智能电网低碳指标体系初探[J].电力系统自动化,2010,17:1-5.
[36]王成山,于波,肖峻,郭力.平滑微电网联络线功率波动的储能系统容量优化方法[J].电力系统自动化,2013,03:12-17.
[37]焦志宏.优化双色组合场参数获得单个阿秒脉冲[D].西北师范大学,原子与分子物理,2013,硕士.
[38]胡虓.港口硫磺装卸作业危险源辨识与评价方法应用研究[D].大连海事大学,环境科学与工程,2013,硕士.
[39]张梅.集装箱航运企业船舶融资风险评价研究[D].大连海事大学,交通运输工程,2012,硕士.
[40]骆攀玉.《科技汉语》教材的语言特点及其编写[D].华中科技大学,汉语言文字学,2013,硕士.
[41]顾挺挺.长链非编码RNA MALAT-1及其与锌指蛋白转录因子Snail在肾细胞癌中表达及相关性的研究[D].河北医科大学,外科学（专业学位）,2014,硕士.
[42]陈德武.H.264帧内预测快速模式选择算法的研究[D].兰州大学,计算机应用技术,2013,硕士.
[43]姜培培.金融员工网络信息行为研究[D].安徽大学,情报学,2013,硕士.
[44]呼艳平.CKdV方程族的一种新的超扩展[D].郑州大学,基础数学,2013,硕士.
[45]刘文跃.A彩电中国区销售公司发展战略研究[D].兰州大学,工商管理（专业学位）,2013,硕士.
[46]李明艳.基于教师需求的校本教研活动调查研究[D].宁波大学,教育管理（专业学位）,2013,硕士.
[47]张文府.马氏珠母贝四种壳色选育系中育珠贝家系和小片贝家系的选育研究[D].广东海洋大学,水产养殖,2013,硕士.
[48]王蕾.社会支持与农村“空巢家庭”老人精神赡养研究[D].内蒙古师范大学,社会工作（专业学位）,2013,硕士.
[49]武钾赢.鄂温克、鄂伦春、达斡尔族桦树皮文化研究[D].内蒙古农业大学,设计艺术学,2013,硕士.
[50]马雷.食管癌根治术后放射治疗的长期生存预后影响因素及其治疗失败模式分析[D].河北医科大学,肿瘤学,2013,硕士.