商品房认购协议效力研究

【摘要】在司法审判中，对商品房认购协议这一承载着开发商与购房者双方意思表示的契约在合同性质认定与合同效力判定上存在分歧，导致现实矛盾的存在。契约双方都承担着无法通过司法途径主张自身权利的风险，这对市场秩序和交易安全都造成不利影响，亟需寻求司法上矛盾解决路径的铺设。相当数量的认购协议在合同内容上既能够满足预约的成立要件要求，也可能符合成立本约的条件。目前的现状是对《商品房买卖合同司法解释》第5条中买卖合同成立要件要求进行体系化解释，通过认购协议主要内容的辨识和房款交付情况，对当事人的意思表示进行合理推定。然而,认购协议所承载的当事人意思表示模糊，协议条款主要内容中又常常同时包含了预约和本约的内容，即使合理解释也仅能在有限范围内区分预约和本约。当现有法律规范尚未明确预约和本约之间的界限，且学理上也没有一致见解时，很难将这样大量客观存在着的认购协议统一归入特定合同类型。即便进行了主观上推定，也无法有效运用于司法实践之中，审判结果与合同正义价值难以契合的矛盾依然存在。本文尝试从实用性角度审视问题的本质，以实际的社会效用与法律效果为指标，从司法裁判的社会效果着手,通过“必须缔约说”和“必须磋商说”的比较，认定预约的合同标的为本约的缔结。对不宜主观推定合同性质的认购协议从预约性质和本约性质两种情况展开，从效果上对两种合同效力进行比较衡量。认购协议为预约性质时，其效力受到预约合同自身特性的根本上限制，难以逾越，从而无法满足司法实践需求。当认购协议为本约性质时，本约的效力仅受到来源于外部的管制性限制，存在合理强化的可能。在学理上难以区分现实契约的合同性质时，从逆向创设一条技术性路径，本着满足司法实践需要并且符合法治精神的原则，在商品房认购协议同时具备预约和本约构成要件时将其视为本约，再从其买卖合同效力上寻求进一步突破，以达成对当事人的保护与救济。这并非是基于泛功利主义对法律逻辑的僭越，而是一种实践与理论间相互作用形成的自发性进路。这种逻辑进路下的实践运行机制可以被视为是法律工程研究的有效应用，能够贴近司法实践中解决纠纷的现实需要，更为法治化进程提供了有力保障。在行政管制下的商品房预售活动中，买卖合同效力受到强制性规范的限制。为了在意思自治与公共管制之间进行衡平，需要对法律规范的性质进行合理解释，以实践效果为导向，将合同无效情形相对化，对真实意思表示给予确定性保护。认购协议为预约时，其标的为本约的缔结，没有违背强制性规范的可能；为本约时，合同效力的强化需要达到全面解决认购协议纠纷之效果。在认购协议纠纷呈现多样化且衍生问题不断出现的今天，对上述逻辑进路可行性的探索还需经过理论上更明晰的证成以及实践的检验。
【作者】闫石；
【导师】蔡立东；
【作者基本信息】吉林大学，法律，2014，硕士
【关键词】合同性质；预约；本约；合同效力；

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