武汉市商品住宅地价与房价的互动关系研究

【摘要】自住房的商品化供应和土地市场化交易以来,在国家宏观经济平稳较快发展和居民可支配收入的快速增加的作用下,我国商品住宅市场和土地出让市场发展繁荣,使得城市商品住宅价格与土地价格持续攀升。商品住宅价格与地价的快速上涨以及它们之间的关系成为政府、房地产业界和学术界共同关心的热点和焦点。已有的学术界研究成果主要针对全国及某些大城市的地价房价关系,但对武汉市房价与地价关系的研究比较少,但对武汉市房价与地价关系的研究比较少,而且从宏观层面研究其关系的较多,从微观层面研究其关系的较少。鉴于此,本文中把武汉市商品住宅用地价格与商品住宅房价作为研究对象,重点计量分析了武汉市商品住宅地价与房价的因果关系进行计量分析,并对商品住宅地价与房价之间的相互影响进行深入探讨,从宏观和微观两个层面进行互动关系的研究,探索商品住宅地价在房价上涨中的作用,为政府规范房地产市场、建立公开公平的房地产交易环境、制定有效的房地产调控政策提供科学依据。本文采用定量分析及计量经济学中的Granger因果分析方法,对商品住宅价格及地价的关系进行了分析。首先通过武汉市宏观经济发展数据、房地产行业指标对武汉市房地产市场的运行状况进行宏观层面的分析,旨在为商品住宅价格及地价的关系研究提供全面的研究背景,为后面的实证分析提供必要的依据,然后采用Granger因果检验方法,对武汉市2006年第一季度至2013年第四季度商品住宅价格和地价进行因果检验,并建立误差修正模型,研究二者之间的短期与长期的时序互动关系。最后,根据Granger因果检验结果,采用定量分析的方法分析武汉市商品住宅地价占房价的比例,通过网上查询和实地调查搜集得到武汉市主城区2006年至2013年内部分通过土地“招拍挂”建成的商品住宅楼盘的地价和房价,计算地价占房价的比例,并从宏观和微观两个层面探索武汉市商品住宅地价房价比的变化特征,解释两者之间的变动规律,为分析地价在房价上涨中的作用提供参考。根据以上的研究,得出的结果表明：(1)短期来看,武汉市地价与房价之间存在相互影响作用,地价对房价的影响作用较为显著,房价围绕长期均衡的短期波动比较稳定,地价则相反；长期来看,地价与房价之间存在长期均衡关系,且地价是房价的Granger原因。(2)武汉市地价房价比处于较低水平,土地成本在房价中所占比例不大,对房价有一定的影响,但作用有限,武汉市的部分高房价并不是地价导致的,且地价比房价更为敏感,更易受到社会经济发展的影响。地价占房价的比例未出现随时间的变化而变化的特征,不具备一定的规律性,武汉市地价占房价的比例不符合房价越高,地价所占的比例越高的一般规律,存在高房价项目利润过大的情形,有的项目,房价越高,地价房价比越低。因此,本文从研究结果出发,提出调控土地市场,发挥地价对房价的能动作用,并制定相关政策,抑制房价过热,调节住房市场供应,建立房地产价格评价体系,客观合理分析房价。
【作者】华鹏；
【导师】王秀兰；
【作者基本信息】华中农业大学，土地资源管理，2014，硕士
【关键词】商品住宅地价；房价；Granger因果检验；地价房价比；武汉市；

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