住房改商用法律问研究

【摘要】“住改商”在我国有其产生的深层次背景。自改革开放以来,中国经济实力不断增强,市场竞争愈来愈激烈。以往的铁饭碗逐渐被更多的自由职业取代,下岗职工、创业青年,昂贵的写字楼租金无法承担,于是开始在住宅进行商业的经营活动,“住改商”应运而生。2002年颁布的《中华人民共和国中小企业促进法》体现了国家对于中小企业发展的重视和法律的推动。在经济、政策、法律的共同推动下,“住改商”开始遍布全国。但是随之而来的是利益冲突和一系列的法律问题。本文通过对“住改商”进行剖析,为平衡利益、定纷止争提出建议。“住改商”给住宅区环境造成不良影响,其对公共资源的高要求和高使用频率导致住宅区配套资源供不应求以及“住改商”给国家税费造成一定程度的损失。尽管如此,我国并未采取“住禁商”,是充分考虑到了其对经济的推动、就业的刺激以及对城市空间多样化的促进作用。故此,不能因为“住改商”存在弊端就改为“住禁商”,而应当在充分发挥其作用的同时,对其产生的弊端进行不断的改进和完善。世界大多数国家对于“住改商”都采用相对禁止的方式,通过限制手段克服其可能带来的弊端和不良影响,值得我国加以借鉴和改良。但是由于各国国情的不同,不能一味的照搬照抄。应当充分认识到“住改商”及中小企业发展对于经济推动的重大作用,吸取其他国家和地区限制“住改商”的规定,在允许“住改商”的前提下,对其进行限制,从而降低不良影响。依据我国法律及司法解释对于“住改商”的规定,其应当具有以下三个法律要件：其一,合法合规。即符合我国法律、司法解释、法规及管理规约的规定,包括《物权法》、《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。其二,经利害关系人同意。在此部分对利害关系人的认定、“一票否决”规则以及同意规则进行了详细的分析。但是这其中仍旧存在一定的不足,应当在现有法律规定下对其进行细分：首先明确“有利害关系业主”的范围；其次,采用全票通过为原则、“多数决”为例外的方式表决通过“住改商”行为,并将明示同意纳入法律规定。无论是从公共利益还是从法理角度出发,都应当对“住改商”进行限制。对经营范围的限制应当依据法律法规的强制性规定,从而确定其排除范围。且在对其进行限制时,应当遵循维护权利处分原则、禁止权利滥用原则以及顺应经济形势原则。在以上三个原则的指导下,对于“住改商”限制的具体形式主要包括：制定管理规约,审查经营活动,纳入容忍义务以及加强物业管理。通过对其进行限制以消除其弊端,平衡各区分所有建筑物权人的利益。
【作者】秦佳佳；
【导师】李明发；
【作者基本信息】安徽大学，法律，2014，硕士
【关键词】住宅；商用；利害关系；限制；

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