集体建设用地入市价值及分配研究

【摘要】随着我国城镇化与工业化的迅速发展，客观上，需要更多的集体建设用地来满足城市发展的需求，但集体建设用地在入市的过程中其公平性受到限制，土地供需矛盾加重。本文以集体建设用地为主要研究对象，对建设用地市场价格水平及价值构成进行分析，探究集体建设用地入市过程中各方利益主体之间的价值分配关系，为集体建设用地公平入市、保障利益主体权益提供合理化意见和建议。本文运用文献统计与理论分析法、定性定量分析法、GIS空间分析法、微观经济学模型法等方法，通过对土地产权功能的界定，从权能上剖析集体建设用地在流转过程中的功能实现。在此基础上，分析土地价值的横向与纵向的价值构成以及集体建设用地流转增值收益的形成。依据微观经济学博弈论的相关理论，以承德市城区为例，分析集体建设用地入市过程中各利益相关主体在公开市场条件下和隐形市场条件下做出让渡权利决策的动机和策略，本文的研究结果表明：（1）土地产权功能具有稳定保障性、激励性、资源配置性、技术进步性和弹性交易提高效率性等，现今我国集体建设用地产权还存在产权功能的缺失，因此，探求我国二元制土地制度“同地不同权”的根源至关重要。（2）集体建设用地入市价值由横向与纵向价值构成。纵向上，完整的集体建设用地的土地价值是指经济价值、社会价值、生态价值和发展权价值，以及为保障农民权益所设定的保障价值。横向上，地价空间分布趋势符合区位中心理论的相关分布特征，研究区商业用地、住宅用地、工业用地价值空间差异较为明显，随着距中心区域的距离逐步增大，地价也逐步下降，从中心区域到边缘区域地价等值线由密集到逐渐疏松，等值线密集区域地价变化比率越大。（3）构建集体建设用地流转博弈模型，分析在公开市场和隐形市场的条件下，政府、农民、集体经济组织、用地单位四方利益相关主体不同的战略选择。农民作为利益相关主体的地位相对较弱，土地产权功能不完整导致集体建设用地流转增值收益分配不合理，两种市场两种交易活动对于资源配置及各方主体的利益存在极大影响，为实现集体建设用地入市收益的分配提供较为科学的方法参考。
【作者】郭瑞雪；
【导师】付梅臣；
【作者基本信息】中国地质大学（北京），土地资源管理，2014，硕士
【副题名】以承德市城区为例
【关键词】集体建设用地；土地价值；土地市场；土地价值分配；承德市城区；

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