论物业服务合同履行中的抗辩权的行使与限制

【摘要】随着我国房地产行业的进一步发展,业主和物业服务企业的维权意识也越来越强,物业服务合同作为业主和物业服务企业联系的纽带,成为了一种独立的民事合同。物业服务合同履行中的抗辩权具有抗辩主体的特殊性、物业服务的不可计量性和持续性等特点。而我国关于物业服务合同履行中的抗辩权的行使与限制仅在2009年4月20日《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第5、6条做了原则性的规定,并没有具体进行明确。业主行使抗辩权的类型主要表现为业主对物业服务企业先履行合同义务的抗辩、物业继受人对积欠物业的抗辩、业主对前期物业服务合同的抗辩、业主对物业协助义务的抗辩等；而物业服务企业在单个或少数业主不履行物业费交纳义务时,可针对该业主行使停止专属物业服务的抗辩权；在较多或全体业主拖欠物业费,致使物业服务企业经营受到影响时,其可通过采取降低服务标准、减少服务项目或者停止服务等措施来行使抗辩权。虽然抗辩权的行使有助于保护小区的个人利益、规范物业关系,但同样也会带来妨害物业服务企业正常经营、损害小区公共环境、破坏社会秩序等危害,因此,在建筑物共有部分出现故障或者瑕疵,需要进行维修而物业服务企业维修不及时,单个业主不能基于建筑物共有部分的权利,对物业服务企业行使抗辩权,而应当经过一定数量或比例的业主同意,共同行使抗辩权；另外,对全体业主以没有签订前期物业服务合同为由行使抗辩权也应当加以限制。同样地,当单个业主没有履行物业费的交纳义务时,物业服务企业通过停水、电、气、暖等方式进行抗辩属于侵权行为,应当予以限制；当全体业主都拒绝交纳物业费时,物业服务企业也应当先向业主委员会协商,然后做好物业服务的交接工作后再行使撤离权,不能任意行使撤离权。对物业服务合同履行中的抗辩权行使中存在的问题,应当通过规范抗辩权的行使来予以完善。建立完善的物业费收缴制度,解决好业主与物业服务企业的物业费交纳问题；列明抗辩权的行使和限制行使的理由和情形,更加明确业主和物业服务企业权利的行使和限制；明确业主和物业服务企业在诉讼中的举证责任,规范二者在诉讼中的行为。这样才能保障物业服务合同履行中抗辩权的规范行使,保障业主和物业服务企业的利益。
【作者】周睿；
【导师】崔令之；
【作者基本信息】湖南师范大学，民商法学，2014，硕士
【关键词】物业服务合同；抗辩权；行使；限制；

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